不動産投資の鉄則とは？
まず最初に覚えておいて欲しいこと。
不動産投資を行う際に、必ず抑えておかないといけないことがあります。
それは、「ネット利回りで考える」ということです。
このネットでの利回りというのは売上から経費を差し引いたネットでの
利回りのことで、投資を判断するということが大事なわけです。
よく不動産の広告チラシなんかにあるのが
「表面利回り○％！」
と表記されてることがあります。
これは単純に年間の賃料を物件購入価格で割り戻した数字でもあり、
すべての部屋が1年間で全く空き室にならずに借りられていた想定の
「潜在的な総収入」になります。
例えばですが？
家賃１０万で貸せる物件が１０部屋あれば・・・・・
毎月１００万円で１年間では１２００万円の家賃収入になるわけです。
ですが、話はそう単純ではありません。
そこから実際にどれぐらい稼動して経費はどれだけ掛かるのか？
こうしたことを考慮しないと、実際の収入を見誤ることになってしまいます。
例えばですが、ここで物件の空室が埋まらなかった場合を考えてみましょうか？
空室率が５％としますと！？（実際には１５〜２０％と考えた方がいいのですが）
この場合、９５％稼動になりますので
１２００万円 × ９５％ ＝１１４０万円
これが潜在的な総収入ということになります。
またこの収入から諸経費や運営費などを引いた最終的な収入が
「ネット収入」ということになるわけです。
ここでは全体の運営費を２００万円とすれば
１１４０万円 − ２００万円 ＝ ９４０万円
がネットでの収入になるわけです。
仮にこの物件価格が１億円としますと？！
表面利回りは１２％
ネットでの利回りは９．４％
ということになります。
このように表明利回りだけに捉われていると収入の見込みが大きく下がり、
返済計画も失敗してしまいます。
アパート経営や不動産投資を行う際には売上から諸経費を引いた金額がいくらか？
このような考え方が絶対に必要不可欠です。
実際に取れる家賃はどれぐらいで経費はいくらぐらい掛かって。。。
そこから年間の返済額を引いたキャッシュ・フローはどれぐらいになるのか？
もしそこがマイナスになるのであれば？
買ってはいけない物件という判断になるわけです。
この投資の考え方は基本でもあり、なおかつ必須条件なのでよく覚えておいて下さい。
